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黄金周楼市创七年新低 有效需求已透支

2012-10-10 10:44:38 人点击
导读:根据链家地产市场研究部统计,十一“黄金周”期间(10.1~10.7),北京新房住宅成交437套,同比去年减少了51.9%,是自2005年以来的最低值。同时,二手房住宅“黄金周”成交量150套,仅比去年增长19套。而多家机构的统计数据显示,黄金周期间,全国54城市住宅签约量环比大降7成,签约套数合计仅为1.6万套。

北京秋季房展会折扣力度不大

北京秋季房展会折扣力度不大

今年的黄金周对于开发商来说并不值得庆祝。

根据链家地产市场研究部统计,十一“黄金周”期间(10.1~10.7),北京新房住宅成交437套,同比去年减少了51.9%,是自2005年以来的最低值。同时,二手房住宅“黄金周”成交量150套,仅比去年增长19套。而多家机构的统计数据显示,黄金周期间,全国54城市住宅签约量环比大降7成,签约套数合计仅为1.6万套。

在二三季度购买力充分释放之后,市场此时再度进入观望期,包括万科在内的龙头房企都有意放缓了销售节奏。

可是,尽管“面包”卖不出去,开发商们在作为“面粉”的土地市场却打得头破血流。但有趣的是,这一次,没有开发商愿意承认抄底拿地,甚至没有人愿意对楼市走势作出公开预判。

一位机构分析人士对腾讯财经感叹到道,调控松紧前路不明,市场从来没有如此纠结过。

土地、房价双双升温

“明年3月份房价将暴涨!”地产界大炮任志强的一个预测在业界掀起轩然大波。

今年3月之后,市场出现持续回暖,尤其下半年开始成交量出现高峰。据链家地产市场研究部统计,截至9月24日,三季度北京新房住宅成交量34181套,预计到9月底总成交量将达37000套左右,环比二季度上涨22%,同比去年上涨近九成。

随着市场持续回暖,腾讯财经在北京各热销楼盘走访发现,特别是老项目价格较之前已经明显上涨。其中,华润置地润西山由前一期开盘的21500元/平方米涨至25000元/平方米;京投万科新里程由14500元/平方米涨至16500元/平方米;保利春天里也由上半年首次开盘时的12000元/平米涨至15000元/平米。而月中集中开盘的房山四个项目显示,在经历了上半年的回调之后,目前的价格已经重回1.7万/平米。

亚豪机构的统计显示,从10月预计入市项目的定价情况来看,已公布开盘售价的10个老项目后期产品中,70%的项目开盘价格稳中上升。

与任志强的预判相呼应的是,一线龙头房企近期纷纷斥巨资在土地市场跑马圈地。尽管没有地产公司高层愿意公开承认对后市看好,但抄底之说已经蔓延开来。

9月24日,金融街控股以34.2亿的总价竞得北京热点地块西城区月坛南街地块,折合楼面价30429元/平米,成为今年北京的总价和单价双料地王。这一地块价格排在北京商业类地块楼面价历史第四:仅次于崇文菜市场地块、朝阳区霞光里5号、6号、王府井大街西侧商业金融用地。

不只是金融街,万科等标杆房企9月来拿地金额明显上涨,统计数据显示,万科、恒大、华润、龙湖四家房企,合计拿地金额超过110亿。其中,仅万科一家企业投入的购地款就近80亿。

9月26日的北京国土局土地竞拍现场,龙湖北京公司总经理宋海林、富力北京公司总经理张辉、保利北京公司副总王英男、万科北京总经理毛大庆等一众龙头房企北京掌门人齐齐现身。

“不拿地会饿死。”万科总裁郁亮一句话道出了众家的心态。对于饥渴已久的地产企业来说,这既是低位补仓的好时候,也是试探市场风向的机会。

“从最近土地市场变化来看,土地市场升温的趋势已经出现,开发商积极拿地的趋势明显出现,资金情况明显好转。”北京中原地产市场总监张大伟表示。

购买力被透支 9月成交现回落

任志强暴涨论一出,便引来众专家的激辩。兰德咨询总经理宋延庆认为近年房地产投资下滑很快,明年房价可能反弹。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则称任志强“言过其实”。对楼市走向判断的不明朗也导致了部分购房者选择继续观望。

此外,在经历了一年的限购之后,一部分获得资格的购房者也早在二、三季度已经出手。因此,虽然正值金九银十,但9月开始,新房成交量已经出现滑落。

在9月下旬刚结束的北京秋季房展会上,据组委会统计,秋展首日客流量为31600人次,低于今年春展,与以往的火爆场面更是没法比。张大伟认为,一方面是因为北京市场新房供应减少;另一方面,降价的热销项目在之前已经消化殆尽,秋展上折扣力度不大。

不只是北京,国庆期间,上海、深圳的秋季房展会也格外冷清。据报道,深圳房展工作人员甚至多过看房客,上海房展也是叫好不叫座,无太多折扣推出。

腾讯财经从业内获得的数据显示,去年年底时热销的北京龙湖大兴某项目,也因价格一路攀升,三季度的成交套数已经较二季度下滑超过一半。

同样,位于北京东四环慈云寺的凯德置地旗下住宅项目,6月成交过百套之后,7~9月,该项目月均成交量一路下滑,9月成交更是不超过20套。

链家提供的数据显示,9月北京新盘日均成交量317套,为近4个月以来的最低值。预计全月成交量会较6-8月份回落,在1~1.1万套左右,环比8月份下降达30%.

二手房方面,该机构称,至9月末,9月份北京市二手房成交量为10396套,预估全月成交量将环比上月下降13.9%,这是北京二手房成交连续两月环比下降。价格方面,9月份北京市二手住宅成交均价为23415元/平方米,同比降幅约为2%.这也是从3月份以来价格整体呈现出现上涨的趋势之后,成交均价首次止涨。同时,链家发现,进入9月份后,门店新增房客源量出现了小幅下降。

“成交减少的原因主要是消费者观望情绪趋浓,成交周期拉长。”链家地产分析师常清指出。他对腾讯财经表示,9月楼市没有出现明显上涨,是受到了贷款优惠降低、商品住宅价格上涨以及刚需购房需求阶段性透支等因素影响。

“中国房地产业前景依然不容乐观。”近日,评级服务机构标准普尔在报告中称。

标普同样指出,楼市前期积聚的购买力已经被逐渐消化。加上宏观经济仍处不确定状态;限购措施也将继续实施。因此,虽然过去两个季度房地产销售改善,但未来出现强劲增长的可能性仍有限。

张大伟则认为,信贷未来是否继续放松对楼市能否继续回暖影响非常大。他指出,在信贷松动的情况下,楼市调控政策对楼市的影响非常小,但是在7月降息后,预期中的降息或者降准在8月并未出现,市场甚至传出部分城市首套房信贷折扣收回的现象,虽然目前主流首套房依然为85折,但信贷未继续松动影响了市场继续升温,部分购房者也再现犹豫。

“从目前情况来看期望9月继续出现成交大幅增长的可能性不高。”张大伟续指。

房企预期不明 放缓销售节奏

“市场还是比较理性。”在9月26日的拍地现场,王英男对腾讯财经表示,但他并不愿意对未来市场做出预判。

理性的背后,可能是房地产未来走势的不明朗。在二三季度购买力充分释放之后,市场此时再度进入了观望期。

这也是最尴尬的时刻。就像打地鼠一样,市场只要稍有扭头向上的迹象,政策的锤子就悬在了半空中。

常清对腾讯财经表示,宏观政策来看,四季度的政策或会维持限购和限贷为主体的“两限”政策不动摇,短期内出台大型新政的可能性较低,不过也不排除地方政府采取一定的行政手段约束市场。而信贷方面由于受制于房地产调控,政府对于进一步释放流动性采取谨慎态度,按照往年的趋势,四季度贷款额度可能会出现一定程度的紧张,不过大银行方面首套房贷利率上调可能性比较小。

“整个三四季度北京市场的成交量很可能出现U形趋势,四季度将会出现类似以往年底的惯性上涨,但涨幅有限。”他指出。

标普同时认为,经济前景疲弱也打击了购买力和投资意欲。随着受压抑的需求逐步得到释放,房地产销售可能开始放缓。

因此,虽然二三季度销售有所回暖,但因为是以价换量,所以房企资金链并没有完全放松,再加上前8月土地供应量同比大幅下降,导致开发商缺地,销售利润又不高。因此,不少龙头房企都开始调整推盘节奏,放缓项目入市速度。

三季度以来,已经提前完成年度销售目标的万科、保利等龙头房企的北京公司都有意放缓了项目销售进度。

万科北京一位高层亦直言,因为已经完成了今年的销售计划,所以接下来到年底这几个月,工作重点是研究如何提高产品品质和客户满意度。

保利北京的重点项目保利东郡今年销售同比增50%,但王英男也称四季度不会再加推,把最后一期留到明年。招商局嘉铭地产副总李建霞同时表示,四季度不会再加推新品突击市场。

“我们希望,在整个第四季度能够在正常市场环境下,行业有一个比较稳健的比较性,这是我们的希望。”李建霞在一次与媒体的沟通会上这样说道。

文章来源:千客网 编辑:倪儿
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